[更新] UOL集团在成熟地区的先发优势：Pinetree Hill的价格从每平方英尺2236元起
By EdgeProp Singapore
拥有520个单位的Pinetree Hill分布在三座24层的住宅楼中，它们仅占该地块总面积的12%（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）.
新加坡（EDGEPROP）- Pinetree Hill即将于6月29日预览，并于7月15日推出，这将给第21区的Pandan Valley-Pine Grove社区带来新的生机。UOL集团首席执行官Liam Wee Sin表示：“我们正解放过去14年被压抑的需求。”。
上一个在附近的新项目是2009年的The Trizon。这个在Ridgewood Close的拥有289个单位的公寓项目由Singapore Land集团开发，于2012年完工。这个第10区永久地契项目的最新交易是在6月初，当时20楼一套2067平方英尺的三房根据提交的交易记录为417.6万元（2021元/平方英尺）的价格易手。
Pinetree Hill是新加坡上市房地产开发商UOL集团与其子公司Singapore Land集团以80:20的比例成立的合资企业联合开发的。
我们提出一个概念 - “山上的房子”，Liam说。这个拥有520个单位的私人公寓包括三栋24层的住宅楼，高出地面12.6米（相当于四层）。这些楼仅占24万2561平方英尺、99年地契土地的12%，其余88%用于景观和设施。
说有单位均面向南北，场地以Ulu Pandan路、Pandan Valley和Pine Grove为界。这些朝南向Pine Grove的单位将享有Dover Forest、5公顷的公园和绿色植物的美景。UOL集团总经理（住宅营销）Anson Lim表示，那些朝北的住户将可以看到85公顷的金文泰森林。
P&T咨询公司是Pinetree Hill的设计建筑师，而丹麦公司Henning Larsen是景观建筑师。
Ulu Pandan路沿线10米的斜坡将进行大量景观美化，有三个“松树窝”或巢状亭，面向金文泰森林（图片：UOL集团/新加坡置地）
抬高的地块
Ulu Pandan路前面的一侧高于街道10米。由于标高增加了12.6米，后座楼的最低楼层将为地上八层。UOL的Liam说，这意味着即使是最底层的单位也可以看到金文泰森林的树冠。
Liam补充道，Ulu Pandan路沿线10米的斜坡将被美化，三个“松树窝”或巢状凉亭将在夜间点亮，使其成为一个特色。
Pinetree Hill的单位从538平方英尺的一房加书房到1733平方英尺的豪华五房不等。
只有22个单位（4%）是一房加书房单位，两房类型从700到915平方英尺不等，占226个（43%）。三房面积为969至1421平方英尺，共159个（30.7%）。
根据开发商的数据，Pinetree Hill约78%或407个单位是一至三房单位。
1292至1668平方英尺的四房和四房豪华单位共有90个（17.3%），1733平方英尺的五房单位共有22个（4%）。四房和五房的豪华单位都配有套房，配有私人电梯大堂和带推拉门通向客厅和阳台的厨房，为那些想在家娱乐的人创造了一个开放的空间。厨房还带一个岛。
Pinetree Hill单位的价格为每平方英尺2236元起。一房加书房起价124.8万元（2320元/平方英尺）；两房售价158.8万元（2269元/平方英尺）起；三房219.8万元（2268元/平方英尺）起；四房317.3万元（2456元/平方英尺）起；以及五房，起价426.8万元（每平方英尺2463元）。
Pinetree Hill唯一一套2874平方英尺的五房顶层公寓的价格为800万元（每平方英尺2784元）。
Pinetree Hill一个两房加书房单位的样板间，两房单位共占43%（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
附近项目更新
附近是Pandan Valley，这是新加坡最早的大型私人公寓综合体之一。Pandan Valley于1978年竣工，拥有7栋14层楼的建筑，占地86万5000平方英尺。2018年9月，这个拥有45年历史的私人公寓的业主试图以26亿元的价格集体出售，但未成功。
“我喜欢这个街区，”在潘Pandan Valley居住多年的Ai Ling说。“这里是绿色的，附近有Sungei Ulu Pandan公园连接和荷兰村。你也可以乘坐巴士前往Ghim Moh熟食中心（Ghim Moh Food Centre）或金文泰购物中心（Clementi Mall）。”
在Pine Grove，拥有170个单位的Astor Green和254个单位的Cavendish Park分别于1995年和1996年竣工。最大的项目是拥有660个单位的私有化HUDC（Housing and Urban Development Co）的Pine Grove，于1984年完工。2019年2月，Pine Grove的业主试图以18.6亿元的底价进行集体出售。它于2019年7月以17亿元的价格重新推出，但没有找到买家。
2022年6月，UOL和SingLand以6亿7150万800元（每平方英尺1318元）的最高出价赢得了Pinetree Hill地块（Pine Grove地块A）。在投标结束时，出价仅比第二高的投标人高出800元（0.0001%）。
Pinetree Hill的隔壁是Pine Grove地块B，该地块计划于8月根据GLS 2H2023计划的确认名单推出。地块B的地块预计开发出约为560个单位。如果GLS用地在招标中成功出售，新住宅项目通常需要15至18个月才能推出销售。Liam估计：“地块B上的一个新项目要到2024年底或2025年初才能启动”。
他对UOL对邻近地块B的兴趣含糊其辞。“GLS项目中还有许多其他地块”，他说。
UOL集团总经理（住宅营销）Anson Lim（左）和集团首席执行官Liam Wee Sin（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）
“先发优势”
UOL和SingLand可能重点关注的另一个地点是金文泰一道（Clementi Avenue 1），该地块也将于8月根据GLS 2H2023计划推出。该住宅区可容纳500个单位，位于UOL和SingLand的两个项目之间——Clement Canopy和Clavon。
UOL和SingLand于2015年12月以3.021亿元（每平方英尺615元）的价格购买了位于金文泰一道的第一个GLS地块。The Clement Canopy 共505单位于2017年2月推出。据URA Realis显示，该项目于2019年3月全部售出并完工，平均价格为每平方英尺1374元。
位于金文泰一道的第二个GLS站点于2019年启动。在2019年7月招标结束时，UOL和SingLand为该地块支付了4.913亿元（788元/ 平方英尺）。该项目于2020年12月以640套单位的Clavon的名称推出，并于2022年9月以每平方英尺1639元的平均价格全部售出。该项目计划于2024年上半年完工。
Liam说：“在Clement Canopy，一推出并销售一空，第二个地块就派上了用场，可以补充我们的存货”，“这也让我们成为了该地区的主导者。”
同样，他指出，“我们是第一个在宏茂桥一道（Ang Mo Kio Avenue 1），第一个在金文泰一道和第一个在Canberra开发项目的公司，现在在Pine Grove”。
他补充道：“多年来，我们已经远离了过于饱和的地区。”
UOL、SingLand和Kheng Leong Co于2021年6月以3.81381亿元（每平方英尺1118元）的价格联合竞标并赢得了位于宏茂桥一道的GLS地块。拥有372个单位的Amo Residence于2022年7月推出。上一个在该地区发售的项目是2014年的The Panorama。
迄今为止，Amo Residence以每平方英尺2112元的平均价格售出99.5%。Amo Residence首批售出的单位包括三套顶层公寓中最大的一套：一套2497平方英尺的五房单位，售价608万元（每平方英尺2406元）。除了剩下的两套顶层公寓外，所有单位都已售出。
UOL、SingLand和Kheng Leong Co也在Canberra Drive联合开发了448个单位的Watergardens at Canberra。他们于2021年8月推出了Watergardens，该项目于今年3月以每平方英尺1446元的平均价格售罄。2019年11月，南北线Canberra地铁站开通后，人们对Canberra地区的兴趣有所上升。
“对于Pinetree Hill，我们再次获得了先发优势，”Liam说。“与此同时，我们避免了过于饱和的地区，这可能会导致发布和后续销售方面的激烈竞争。”
Pinetree Hill浮池亭的设计师图（图片：UOL集团/Singapore Land）
学校，绿景，价格差
考虑到每平方英尺1318元的土地成本，PropNex首席执行官Ismail Gafoor估计Pinetree Hill的平均价格可能在每平方英尺2300元至2500元之间。
Gafoor补充道，Pinetree Hill靠近黄金地段第10区的荷兰和Mount Sinai私人住宅区，也可能吸引那里的富裕家庭。
Huttons Asia首席执行官Mark Yip表示，另一个吸引人的因素是该项目距离Henry Park小学和Pei Tong小学不到1公里。他看到Pinetree Hill，周围的绿色植物尽收眼底——“北面是武吉知马自然保护区（Bukit Timah Nature Reserve），东南面是城市天际线”。
SRI的管理合伙人Ken Low表示，“在Pinetree Hill，你购买的是第10区的便利设施，但价格较低”。
荷兰大厦（Holland Tower）是最低点，今年3月，上市房地产开发商Wing Tai Holdings以7630万元（1746元/平方英尺）的价格集体收购了该大厦。SRI Capital Market促成了这笔交易。Low估计，根据售价，位于黄金地段第10区的新高端项目可能会以每平方英尺3300元至3500元的价格推出。（使用我们的集体出售计算器查看可能集体出售的公寓项目）
ERA房地产网络的KEO Eugene Lim表示：“从技术上讲，Pinetree Hill位于第21区，位于城市边缘或RCR（中部其他地区）。”。“但它距离黄金区或中央核心区（CCR）只有一箭之遥。因此，这类似于以RCR价格住在中央核心区。”
另一个吸引点是Pinetree Hill周围的自然绿化。Low说：“我们面对的是金文泰森林，距离植物园只有五分钟的车程。”。
外国买家需求
除了当地人，UOL的Liam认为该地点也吸引了外国买家，尤其是新加入的永久居民和不受60%额外买家印花税影响的外国人。
ERA的Lim对此表示赞同。他说，Pinetree Hill靠近CCR意味着“它和CCR项目一样好”。虽然住房需求仍然主要由当地买家推动，但Lim预计新加坡永久居民会对其产生更多兴趣。同时，他补充道，预计外国人也会成为少数买家。
UOL的Liam说：“Pinetree Hill的位置靠近新加坡国立大学和其他高等教育机构。”。“它还靠近荷兰村、乌节路、科技园（Science Park）和裕廊湖区（Jurong Lake District）。”
Liam补充道，未来的Maju地铁站位于跨岛线（Cross Island Line），Pinetre Hill将是裕廊湖区的两个地铁站，裕廊湖区将成为第二个中央商务区和一个工作-居住-娱乐一体区。
Liam补充道，对于那些开车的人来说，向北只需10到15分钟可以到达裕廊湖区。Shenton Way和中央商务区距离这里有20分钟车程。因此，他预计买家将来自“新加坡的中西部地区”。
开发商还将在获得临时入住许可后的第一年，即2027年9月，提供前往荷兰村和Buona Vista地铁站的免费班车服务。Dover和Clementi地铁站是目前距离最近的两个地铁站。
政府于6月21日宣布了2023年下半年的GLS计划，并表示这是十年来供应量的最高增长。2023年发布的住宅开发用地将增加9250个新单位。Liam说：“供应的增加比其他任何事情都更像是一种追赶。”。“这是在过去三年GLS计划放缓后，对新冠病毒大流行进行的调整。”
根据Liam的说法，供应的加速比2008年全球金融危机后的四年更加缓和。他指出，2009年没有新的GLS站点推出，但从2010年到2013年，每年推出11000至16000个GLS地块单位。
Liam说，随着更多新项目的推出，购房者将寻找“创造价值、提供优质内部空间并满足他们不断变化的生活方式需求”的项目。
CapitaLand、UOL和SingLand联合体以超过12.06亿元（885元/每建筑面积平方英尺）的出价位居淡滨尼 11道（Tampines Avenue 11）综合用途商业和住宅用地的三次投标之首[来源：EdgeProp Landlens]
淡滨尼综合开发项目地块
6月27日招标结束时，UOL和SingLand以及CapitaLand在淡滨尼11道的商业和住宅综合用地的三次投标中名列前茅。未来的项目将与巴士转换站、社区俱乐部和小贩中心融为一体。它还将直接连接到环线上的淡滨尼北（Tampines North）地铁站。（通过我们的商业地产目录查找新加坡商业地产）
CapitaLand将持有合资企业50%的股份，UOL和SingLand持有其余50%的股份。根据最高总建筑面积超过136万平方英尺的地块超过12.06亿元的投标，价格换算为每平方英尺约885元。
该地块的住宅部分可产生约1190个单位。这是UOL和CapitaLand的首次合作。“我们看到了两个合作伙伴的协同效应，”Liam说。“该地块也将具有先发优势，因为上一个在淡滨尼地区授予的GLS地块是在2017年。中部以外地区的住房存量很低，尤其是在淡滨尼，这是一个备受追捧的成熟地区。”
2017年授予的最后一个GLS地块位于淡滨尼街86号，该地块已作为City Developments的816单位的The Tapestry 推出并全部售出。
四房和五房豪华单位配有私人电梯、带岛的厨房和全部套房卧室（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp 新加坡）
“Watten House, MeyerHouse的延续”
Pinetree Hill推出之后，Watten House将于2023年第4季度推出。Watten House是对前Watten Estate公寓的重新开发，UOL和SingLand于2021年10月以5.508亿元（1723元/平方英尺）的价格集体购买了该公寓。位于黄金地段第11区的永久地契地块距离两所备受追捧的小学不到1公里，这两所小学分别是南洋（Nanyang）小学和莱佛士女子（Raffles Girls）小学。
Watten House将是一个180个单位的五层项目。“这将是我们的Masterpiece Collection系列MeyerHouse的延续，”Liam说。
拥有56个永久地契单位的MeyerHouse于2022年3月竣工，现已全部售出。这个获奖项目背后的建筑师是广受赞誉的WOHA Architects，他们与国际设计工作室Yabu Pushelberg和景观建筑师Henning Larsen（前身为Ramboll studio Dreiseitl）合作。
继MeyerHouse的成功之后，UOL和SingLand于今年2月以3.9218亿元（1668元/平方英尺）的整体交易购买了附近的Meyer Park。（使用我们的集体出售计算器查看可能整体出售的公寓项目）
Liam说：“我喜欢Meyer Park的地方在于，它是剩余为数不多的海边地块之一，而且拥有永久地契”。“它向南可以看到无遮挡的海景，向北可以看到Mountbatten Estate的有地私宅片区。”
Meyer Park也靠近Tanjong Katong小学、Kong Hwa学校和伊顿国际幼儿园（Eton International Preschool Mountbatten Road）。“这与我们选择其他地块时使用的标准相同，”Liam说。
查看在 Pinetree Hill, The Trizon, Pandan Valley, The Clement Canopy, Clavon, Amo Residence, The Panorama, Watergardens at Canberra, Holland Tower, The Tapestry, MeyerHouse, Meyer Park, Canberra MRT Station, Maju MRT Station, Buona Vista MRT Station, Clementi MRT station, Tampines North MRT Station, Henry Park Primary School, Pei Tong Primary School, Tanjong Katong Primary School, Kong Hwa School, Eton International Pre-school 附近的最新房源
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