兀兰纪念馆(Woodlands Memorial)：殡仪馆成为另一种房地产投资
By EdgeProp Singapore
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新加坡第一家专门建造的殡仪馆和骨灰安置所综合体兀兰纪念馆于上个月开放（照片：Samuel Isaac Chua/EdgeProp Singapore）.
新加坡（EDGEPROP）- 兀兰纪念馆是新加坡最大的专门建造的殡仪馆，上个月开始运营。该殡仪馆位于兀兰工业园E8区(Woodlands Industrial Park E8)，高九层，建筑面积为10.7705万平方英尺。该物业的土地面积为5.3850万平方英尺，地契为30年。
该建筑群内有三层停车场、三层殡仪馆和两层骨灰盒设施。它还容纳了新加坡最广泛的防腐设施之一，并提供殡葬相关服务的商店。兀兰纪念馆的首席执行官Jason Poh说：”这是第一个专门建造的带有殡仪馆和骨灰盒的综合设施。“
这也是国家环境局(National Environment Agency)将在未来十年内推出的四个专用殡仪馆场地中的第一个。根据国家环境局2019年1月的数据，这是为了应对随着新加坡人口老龄化对死后设施和服务日益增长的需求。
存放龛位的其中一个楼层。6月投入使用后，总共将有15,000个龛位 (图片: 兀兰纪念馆)
建屋局（HDB）于2020年7月推出兀兰工业园E8区的殡仪馆地块。Poh’s Duo Land公司提交了1288.8万新元的吉祥出价，并在2020年11月初的招标结束时在五个投标中脱颖而出。它的中标价折算成地块比率约为120新元/平方英尺，基于最大的总楼面面积。(通过我们的新加坡组屋目录寻找出租或出售中的组屋单位)
Poh拒绝透露建设该综合体所花费的金额。然而，"由于Covid的成本影响，成本比我们最初的预测超支40%"。Poh估计，该项目将需要15至18年才能实现收支平衡。
在Duo Land和兀兰纪念馆背后的是Poh和他的兄弟Melvin，他是Fission Group的创始人，与Yi Kai Group共同开发了Alexandra路的Alexis。
Poh兄弟也是房地产开发公司Centra Group of Companies的共同创办人。十年前，该集团在芽笼和宏茂桥的城市边缘地区开发了Centra Loft、Centra Suites和Centra Residences等精品公寓项目，然后再发展到有地住宅，包括优等别墅（Good Class Bungalows）。2019年，该集团在第9、10和11区的黄金地段拥有10个土地物业储备，估计总开发价值近1亿新元。
Poh：从房地产投资的角度来看，我们一直在考虑一些选择，以投资于这个主题下重要且不断增长的行业（图片：Albert Chua/EdgeProp新加坡）。
房地产业务的扩展
虽然殡仪馆业务是一个独立的实体，但它是集团房地产业务的一个延伸。"新加坡是一个老龄化社会，"Poh说：”从房地产投资的角度来看，我们一直在考虑一些选择，以投资于这个主题下重要且不断增长的行业。"
兄弟俩考虑的一些选择是疗养院和老人院。"我们在土地招标时遇到了这个机会，我们觉得殡仪馆和骨灰盒销售是一个不错的选择，"他补充说：”从劳动力和管理的角度来看，殡仪馆和骨灰盒比疗养院或养老院更容易管理。"
根据Poh的说法，殡仪馆的供应也是有限的，因为 "这种用途是敏感的，不太可能轻易得到市建局（URA）的批准和允许"。因此，NEA精心选择了这四个远离住宅区的地点。例如，兀兰纪念馆位于兀兰工业园内，是这些场地中第一个被授予建造的。
骨灰安置所外的园景花园（照片：兀兰纪念馆）
根据新加坡统计局的数据，2009年的居民死亡人数为1.6013万人。去年，这一数字攀升至2.5532万。NEA预计，到2040年，居民死亡人数应增加到4万人，对守灵空间的需求预计也会同步增加。"因此，政府需要对这种基本设施进行规划，"该机构说。
"在过去的十年里，新加坡的死亡率随着人口数量的增加和老龄化而上升，"独立房地产市场资深人士Nicholas Mak说。
“混合用途项目”
Mak对殡仪馆和骨灰盒业务进行了咨询研究，并将其比作商场上面的公寓楼的混合用途开发。"当你出售商场上面的公寓时，这就像销售龛位；你将预先收到销售收入，"他说：”而当你出租醒目的大厅时，就像房东出租商场里的商业单位。”
因此，两个主要的收入来源是来自守灵厅和其他相关服务的租金收入；以及出售龛位。"Mak说："根据骨灰堂的布局，带有壁龛的大厅的价值甚至可以比新加坡最昂贵的公寓的每平方英尺价值更高。
兀兰纪念馆有14个守灵厅。“豪华”守灵厅最多可以容纳60人。Poh说，守灵厅铺有地毯，天花板很高，而且有隔音效果，类似于豪华酒店的活动室。
守灵厅有一个附带的家庭房间，里面有客厅、套房浴室和卧室，供那些想在葬礼期间守灵的家庭成员使用。守灵厅的日租金约为1800新元。
其中一间家庭房有独立的浴室和卧室，供那些想在葬礼期间守夜的人使用（图片：兀兰纪念馆）。
其中6个守灵厅是 "贵宾厅"，可容纳双倍人数（120人），并有较大的家庭房间，有两个卧室，而不是只有一个卧室。VIP守灵厅的日租金约为3800新元。
兀兰纪念馆的骨灰龛设施将有多达1.5万个龛位，并将在6月前投入使用。通常情况下，最高档的龛位是在眼睛平齐的位置，其价格往往比最高和最低的龛位要高。
Poh说，壁龛的尺寸可能是30厘米宽，25厘米高。"他说："在Mandai的骨灰堂，壁龛是30厘米宽，25厘米高，而且相当深。"龛内有一个大理石牌，可以刻字。"
Poh说，对于那些看韩剧的人来说，最常出现的是春秋公园（Chungah Park）的骨灰堂，那里有开放的壁龛，人们可以放置鲜花和纪念品。他补充说，兀兰纪念馆的骨灰盒可能会有 "类似于台湾和马来西亚的 "带门的龛位。
有14个醒目的大厅，其中6个是VIP大厅（图片：兀兰纪念馆）。
现有玩家
"Poh说："这个行业没有统一的商业模式。例如，兀兰纪念馆是 "第一个专门建造的集殡仪馆和骨灰盒于一体的综合设施"，他说。它还建在政府为殡仪馆和骨灰堂综合体释放的第一个场地上。
在新加坡和马来西亚的殡葬业务中，最大和最优质的参与者是Nirvana Asia。去年，私募股权公司CVC Capital Partners正在考虑出售Nirvana Asia，交易金额为20亿美元（27亿新元）。
位于淡滨尼的新加坡殡仪馆，由Crescendas集团拥有，共有8家殡仪馆。"在新加坡，最活跃的殡仪馆可能是新加坡殡仪馆（Singapore Casket）、Direct Funeral Services 和 Fairprice Casket，"Poh 说。他补充说，在新明路（Sin Ming Road）和芽笼巴鲁（Geylang Bahru）也有一些小型殡仪馆。
贵宾守灵厅外绿意盎然 (图片: 兀兰纪念馆)
同时，成立于1920年的Singapore Casket at Lavender拥有一家殡仪馆和殡葬指导业务。然而，它并不拥有一个骨灰盒。澳大利亚上市的殡葬服务提供商InvoCare拥有Singapore Casket at Lavender和殡葬服务公司Simplicity Casket。
InvoCare是世界上领先的殡葬服务提供商之一，市值为17.3亿澳元（15.5亿新元）。3月27日，它拒绝了美国投资公司TPG Global提出的18亿澳元的收购报价。
根据3月13日发表的 “殡葬护理服务：3月13日发表的《全球战略商业报告》，去年全球殡葬护理服务市场估计为1183亿新元。预测到2030年，该业务将以6.1%的年复合增长率增长到1898亿新元。殡仪馆和殡葬服务是该报告的细分市场之一，预计将录得5.9%的年复合增长率，到2030年达到1319亿新元。
镶嵌在绿色植物中的一个户外亭子 (图片: 兀兰纪念馆)
走向绿色
与房地产行业的其他分支一样，即使是殡仪馆也必须是环保的。在兀兰纪念馆，五至九楼都有郁郁葱葱的绿色植物，以降低环境温度。
该建筑群的整个屋顶都安装了太阳能板，以利用太阳能。"兀兰纪念馆是东南亚第一个由太阳能供电的殡仪馆，"Poh说：“它能产生16.8万千瓦时的能源 - 相当于每年为866套四房式组屋的家庭供电”。
警醒厅将有饮水杯和可补充的水壶，而不是塑料瓶装水，以尽量减少聚对苯二甲酸乙二醇酯或PET塑料的使用。可重复填充的洗发水和肥皂分配器将取代浴室中一次性塑料洗发水和淋浴瓶的使用。"我们希望确保我们的物业是可持续发展的和气候友好的，"Poh说。
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